1. Здавати квартиру чи кімнату у довгострокову оренду
Цей варіант підходить власникам, які мають інше житло та хочуть отримати додаткове джерело доходу. Переваги – мінімум тимчасових витрат. Потрібно лише знайти орендаря, укласти договір довгострокової оренди чи найму та стежити, щоб оплата надходила вчасно.
Скільки можна заробити
Розглянемо два варіанти: ви здаєте окрему квартиру чи кімнату в квартирі, де мешкаєте самі.
Доходи від оренди квартири. Залежать від розмірів житла та району проживання. У середньому, якщо здати квартиру в оренду на рік, можна за цей час заробити приблизно від 3 до 11% від її ринкової вартості.
Ціна підвищується, якщо будинок розташований близько до зупинок транспорту, а в районі розвинена інфраструктура. Можна додати 10% вартості, якщо вікна виходять на парк, озеро або місцеві визначні пам’ятки. Якщо за вікном йде будівництво, плата зменшиться на 10–15%.
Варто заглянути на сайти оголошень та порівняти, скільки коштують схожі квартири у вашому районі та як швидко вони знаходять орендарів за таку ціну.
Доходи від оренди. Якщо в квартирі, де ви мешкаєте, є вільна кімната, то ви можете здавати її за невелику плату. Ваш заробіток при цьому буде приблизно в 2,5-3 рази нижчим, ніж за окрему квартиру тієї ж площі.
Як підготувати квартиру
Перед здаванням житла потрібно зробити косметичний ремонт чи оновити існуючий. Напевно знадобиться прибирання.
Краще здавати житло з меблями та побутовою технікою, інакше вам доведеться знизити оплату. Переконайтеся, що у квартирі є все необхідне. Наприклад, шафа у передпокої чи вішалка плюс підставка для взуття. Кухонні меблі, ліжко або розкладний диван. Шафа для одягу, стіл та стільці. Хорошим доповненням буде розсувне крісло, комод, стелаж для різних дрібниць, дзеркало.
З побутової техніки орендарям насамперед потрібні холодильник та пральна машина. Електричний чайник, мікрохвильова піч або тостер теж не завадять.
ТБ сьогодні вже не обов’язковий, але є орендарі, яким важливо, щоб у будинку був TV-приймач. А ось інтернет-кабель потрібен практично всім.
Відмінно, якщо на кухні буде хоча б мінімум посуду – одна-дві каструлі та сковорідка, половник, шумівка та лопаточка. Пара чашок, кілька глибоких та дрібних тарілок, чайник для заварювання теж будуть доречними.
Де шукати клієнтів
Повідомте знайомим, що ви маєте намір здавати квартиру. Якщо мешканці не знайдуться, розмістіть оголошення на спеціалізованих сайтах, наприклад, на «Авіто» або ЦІАН.
Можна звернутися до ріелтора або в агентство нерухомості – тоді оголошення розміщуватимуть вони. Вам лише потрібно погодити час зустрічі з майбутніми орендарями, щоб показати їм квартиру.
Які потрібні документи
Головний документ – договір про здачу квартири в оренду. У ньому потрібно зазначити всі подробиці:
- Термін аренди. Максимальний період за законом – 5 років, але краще укладати договір на рік з подальшим продовженням. Якщо угода укладається на термін більше року, її потрібно буде зареєструвати у Росреєстрі.
- Порядок продовження та розірвання договору.
- Розмір орендної плати та терміни її внесення.
- Розмір депозиту. Зазвичай він дорівнює місячній платі, і орендар вносить його одразу. Власник використовує гроші, якщо наймач прострочив черговий платіж. Наприкінці оренди депозит може бути зарахований як внесок за останній місяць.
Обов’язково вкажіть, хто платить за комунальні послуги та інтернет. Орендар може сам платити за квитанціями, але є варіант просто збільшити плату та включити до неї щомісячні витрати на ЖКГ. Тоді ви точно не зіткнетеся з боргами, що несподівано з’явилися, за опалення або електроенергію.
Варто додати до договору опис основного майна та обов’язково вказати, скільки ключів ви передаєте орендарю.
Щоб укласти договір оренди, приготуйте документи:
- Паспорти того, хто здає квартиру, та того, хто її знімає.
- Документи, які б підтверджували право власності на квартиру.
- Дозвіл органів опіки, якщо серед власників є неповнолітні. Якщо діти зареєстровані у квартирі, але не є власниками житла, такий дозвіл брати не потрібно.
2. Здавати квартиру в оренду подобово
Це спосіб підходить для тих, у кого є вільне житло і час, щоб шукати клієнтів і підтримувати квартиру, що здається, в чистоті і порядку.
Скільки можна заробити
Якщо здавати квартиру терміном 1–3 дня, можна встановити добову вартість втричі вище, ніж ціна протягом дня при довгостроковій оренді. Але заробити при цьому втричі більше не вдасться:
- Напевно, будуть простої — дні, коли квартира залишиться порожньою. Ще два-три дні на місяць знадобляться для серйозного прибирання.
- З’являться витрати на прання постільної білизни, наведення чистоти та дрібний ремонт.
- Потрібно постійно купувати кошти гігієни та інші дрібниці.
Потрібно пам’ятати, що вам знадобиться багато часу на обслуговування квартири. Вам доведеться зустрічати і проводити всіх мешканців, хоч би який час вони приїхали. Якщо дозволяють технічні здібності, варто використовувати безконтактні методи заселення. Їх можна реалізувати, наприклад, за допомогою електронних замків та сигналів на смартфони, які надходять після оплати. Але такі методи не всюди доступні.
Внесіть у розклад час на прання, прибирання та необхідні покупки. Важко буде поєднувати ці відносини з постійною роботою, тому можна подумати про найм помічника.
З вирахуванням всіх витрат на подобову оренду, якщо квартира не простоює, можна заробити приблизно вдвічі більше, ніж на довготривалій.
Як підготувати квартиру
Основні дії ті ж, що й за довгострокової оренди. Необхідний косметичний ремонт, меблі, основна побутова техніка та інтернет. Додайте до техніки фен та праску.
Крім того, потрібний чистий комплект постільної білизни (і бажано ще один у запасі) та рушники.
На кухні має бути справна плита та електричний чайник, до них можна додати тостер, кавоварку та мікрохвильову піч. Орендареві знадобиться посуд для приготування їжі – каструлі, сковорідки, ковші. А також чашки, склянки, кілька комплектів тарілок, ложок та виделок. І не забудьте про губки для миття посуду.
Буде чудово, якщо гості знайдуть у квартирі засоби першої необхідності:
- рідке мило та шампунь;
- пральний порошок;
- засіб для миття посуду;
- туалетний папір;
- серветки та паперові рушники;
- чай, кава та цукор.
Прочитайте відгуки, які залишають мешканці на сайтах оголошень про оренду. Вони часто пишуть про те, чого їм не вистачало у квартирі. Додайте ці речі до списку необхідного. І подумайте, що напишуть гості про вашу квартиру. Нехай їхні відгуки стануть вашою рекламою.
Де шукати клієнтів
Орендарів можна знайти на сайтах оголошень та ресурсах для туристів та відрядження, де можна заздалегідь забронювати житло. Наприклад, на «Авіто», «Суточно.ру», ЦІАН та інших. Або звернутися до агентства нерухомості.
Які потрібні документи
- Паспорти орендаря та орендодавця.
- Заздалегідь складений та роздрукований стандартний договір, де буде вказано дату та час в’їзду, дату та розрахунковий час виїзду, порядок розрахунків. Зазвичай квартири подобово здаються при 100% передоплаті.
Внесіть у договір пункт про компенсацію у разі псування меблів чи техніки.
3. Здавати квартиру в суборенду
Це спосіб допоможе отримувати за квартиру більший прибуток, ніж приносить довгострокова оренда.
Ви підписуєте договір із посередником-орендарем, який, у свою чергу, здає вашу квартиру подобово. При цьому всі тимчасові та грошові витрати на обслуговування квартири, а також завдання пошуку клієнтів-субарендаторів лягають на посередника.
Скільки можна заробити
Дохід буде проміжним між довгостроковою та короткостроковою орендою. Можна вважати, що ви отримаєте прибуток від подобової здачі мінус винагороду посередника.
Як підготувати квартиру
Переваги цього способу заробітку в тому, що ви можете здати квартиру в новобудові без обробки. У цьому випадку вартість оренди буде нижчою, ніж якби у квартирі був виконаний ремонт, а меблі та техніка залишалися б у вашій власності.
Де шукати клієнтів
Ви можете укласти договір з компанією, яка здає квартири подобово або з фізичною особою. Шукати посередника-орендаря також можна на сайтах, які займаються угодами з нерухомістю.
Які потрібні документи
У договорі слід обов’язково вказати, що орендар може передавати квартиру в суборенду. Без такого документа угоди, які укладатиме посередник із мешканцями, виявляться незаконними. Саме цей пункт дає вам право брати за оренду більше, ніж якби просто здавали квартиру одному мешканцю на довгий термін.
Ще необхідно визначити порядок дій, якщо квартирі буде завдано шкоди. Прописати, чи відповідає посередник за наслідки, і якщо так, то яким буде механізм відшкодування збитків.
Договір укладається на строк до 5 років. Щоб його оформити, потрібні паспорти власника квартири та орендаря. Або документи юридичної особи, якщо угода укладається з компанією.
4. Взяти в оренду квартиру у власника та здавати подобово суборендарам
Це спосіб хороший для тих, хто не має житла у власності, але є бажання побудувати бізнес на оренді квартир. Можна укласти договори оренди з одним або декількома власниками, здавати всі квартири подобово у суборенду та заробляти на різниці.
Скільки можна заробити
Це залежить від стану квартири та від її розташування.
Якщо ви хочете перетворити суборенду на бізнес, пошукайте новобудови в районах з розвиненою інфраструктурою та транспортом. У таких будинках напевно є власники, які хотіли б здавати квартири, але вони не мають часу і бажання займатися цим особисто. Їх також можна знайти на сайтах нерухомості чи порталах приватних оголошень.
Можна орендувати квартиру без оздоблення. Тоді доведеться робити ремонт, купувати меблі та техніку самому. Але в цьому випадку ваша щомісячна орендна плата буде значно нижчою.
Можливо, ви знайдете кілька квартир, які здаватимете в суборенду. Тоді ваш підсумковий дохід – це різниця між загальною сумою, отриманою від мешканців за місяць, та сумою ваших орендних виплат разом із витратами на обслуговування квартир.
Перш ніж розпочинати бізнес, варто витратити час на розрахунки, щоб точно знати, скільки коштів вам потрібно буде вкласти і в який термін ці інвестиції окупатимуться.
Як підготувати квартиру
Потрібно приготувати все, що знадобиться для подобової здачі квартири.
Де шукати клієнтів
На ресурсах, де шукають житло туристи та відрядження.
Які потрібні документи
Будьте уважні та перевірте, чи не знаходиться квартира в іпотеці. Щоб ви могли законно здавати орендоване житло, у цьому випадку потрібна згода банку, який видав іпотечний кредит.
Іноді банки зазначають у кредитному договорі, що квартиру можна здавати до закінчення іпотечних виплат. Але іноді це забороняють, тому обов’язково перевірте документи.
У договорі із власником має бути зазначено, що ви маєте право здавати квартиру у суборенду. Для укладання угоди потрібні стандартні документи: паспорти та свідоцтво про власність.
Щоб оформлювати угоди з суборендарями, вам знадобляться паспорти та ваш договір оренди.
Що не можна робити, здаючи квартиру в оренду
Влаштовувати у квартирі гуртожиток чи хостел. Для цього потрібно спочатку перевести приміщення до нежитлового фонду. Крім того, міні-готель повинен мати окремий вхід з вулиці. Все це практично неможливо зробити у багатоквартирних будинках.
Залучати мешканців та не укладати з ними договори. Якщо ви здаєте житло в суборенду, вся відповідальність за шкоду ляже на вас. Ну, а якщо ви власник, то зіпсоване майно — ваші прямі втрати.
Чи не платити податки. Ви самі знаєте – це незаконно. Виплати з доходів від оренди можна оформити трьома способами:
- Фізичній особі – заплатити 13% доходу за декларацією ПДФО.
- ІП – купити патент та виплачувати 6% доходу.
- Самозайнятому – платити 4% від доходу, якщо ви надаєте послуги фізичним особам, і 6%, якщо ваш клієнт – компанія (наприклад, якщо фірма орендує квартиру для своїх співробітників відрядження).
Якщо ви не сплачуєте податки, вам загрожують штрафи чи навіть кримінальна відповідальність.
